民泊に係る法改正が2016年4月1日から施行された。これによって民泊がある一定条件をクリアしていれば合法になる。それをAirbnbを使って稼げないかどうかを検証してみようと思う。
Airbnbの利益率
民泊をググってみると部屋代金の3倍は稼げるという記事がよく出る。10万円の部屋で換算すると30万円稼げて、利益としては20万程ということか。これを是非検証したいと思う。
検証1 法改正で何が変った？
民泊は提供者本人が管理する「家主居住型」と「家主不在型」の2つに分類されることになった。
前者の「家主居住型」は別名「ホームステイ型」とも呼ばれ、自宅にゲストを泊まらせる。自宅の1部をゲストのスペース（部屋もしくはベット）などにし、泊まらせることです。Airbnbには自宅の1部（部屋1室でもベットのみでも可）を準備すればよい。管理者が家にいるということもあり、今回の法改正で必要になったことは、届出制となったこと。届出を出すことによって匿名性の排除。そして、宿泊者の名簿の管理や衛生管理などやることもできたが、それでも届出を出すことにより、民泊が可能になった。
後者の「家主不在型」は自分の住んでいない家をAirbnbにて出すことによって、家の稼働率をあげようとすること。しかし、こちらは登録制となっている。家主が不在とのことからトラブルが起こる可能性も考慮し、しっかりと管理しなければならない。しかし、登録を完了すれば家主不在型でも家を民泊に利用することができ、稼ぐことが可能になる。
結論：法改正によって届出もしくは登録することによって民泊が可能になった。
法改正によって民泊は可能という結論がでたが、自宅もしくは所有の家という条件である。賃貸等ではAirbnb利用ができないのか？次のにそこを検証してみよう。
検証2 賃貸物件ではAirbnbを利用できないのか？
検証1では法的には問題なく民泊できることがわかりました。次は賃貸物件ではAirbnb利用できないか検証してみよう。
まず、賃貸物件が又貸し（転貸）に対応しているか確認しよう。賃貸物件であれば大家の承諾があれば又貸しは可能である。逆に大家の承諾が得られない場合は契約を解除されることもある。これは民法612条で決められており、契約書に又貸しの記載がない場合でも契約解除することができる。
注意してもらいたいのが、Airbnbではホスト（貸す側）の理由で予約者が宿泊できない場合、ペナルティが課せられる場合があるので注意が必要。
結論：賃貸物件でAirbnbを利用する場合は大家の承認が必要。
最近ではAirbnb用の賃貸物件なども検索するとでてきます。しかし、若干割高になっている。専用の業者など乱立しているため、又貸し用の物件を探す場合は注意が必要。
検証3 Airbnbを利用するためのコスト
Airbnbを利用するコストはホスト（貸す）側は部屋料金の3％です。借りる側は6-12％の手数料がかかるそうですが、これに比べてホスト側は格段に安いです。
しかし、利用者の満足度を上げるためには多少のコストが必要になってくると思います。部屋が駅から遠ければ自転車等の貸出やゲストを迎えに行くかどうか、鍵をどうするか？ドライヤーやタオル、歯磨き等は部屋に付けておくか？部屋の清掃料金は？また何よりも必須なのがwi-fi。もちろん電気・水道・ガス代等の光熱費。NHKの受信料もある。賃貸物件なら管理費も必要。何かあったときの保険も考えると部屋代は少し割高になる。
1ヶ月の金額を算出（2LDK）
光熱費 15,000円
wi-fi 6,000円
NHK受信料 1,500円
管理費 10,000円
だいたいですが、上記のようにお金がかかる30,000-35,000円くらいかかると思ったほうが良い。少ないのに越したことがないが、今回は多く見積もってみる。
賃貸物件に必要なコストは少なくとも【部屋代+35,000円】を見積もったほうが良い。
検証4 部屋代はいくらに設定するか？
これは少なくとも一人5,000円以下にしたほうが良い。なぜなら、5000円以上であれば安いビジネスホテルに泊まるからだ。Airbnbを利用する人はだいたい3つにわかれている。ホテルより安く泊まりたいか、長期にいい場所に泊まるか、もしくは現地環境を体験したいかだ。いい場所を提供できればいいが、それならAirbnbで稼がなくても良いと思う。そして現地環境を体験したいのには賃貸物件でない。賃貸物件でAirbnbを利用するにはホテルより安く泊まりたい人がターゲットになってくると思う。私は神奈川在住で横浜・桜木町等でAirbnbの値段をチェックしているが、大体は3500-5500円の間だ。
これを基本に部屋代を考えてみよう。賃貸物件費+30,000円を1ヶ月に何日稼働させるかを考えて、それでも利益になるようだったら行動に移すのもいいだろう。または部屋代を固定し、何日稼働させれば利益がでるかを考えよう。
1Kなど一人だけ宿泊するような部屋で考えると、一人3500円で20日間稼働＝70,000円 これからコストを引くと4万円弱。4万円程度の賃貸物件等ほぼないため、3,500円での宿泊は却下。これが5500円であれば11万。これからコストの3万を引けば8万。8万程度であれば賃貸物件もあるが、20日以上稼働しても利益はほとんどないというのが現状。よって、Airbnbでは１K等に一人で宿泊していては利益が見込めない。
1部屋に2人以上の宿泊、もしくはドミトリータイプの宿泊かホームステイ型の宿泊でなければ、利益を見込むことはできない。
結論
Airbnbで利益を見込むためには、まず自分がその家に住んでいることが条件。所有の空き物件がある場合はそれでも可能。例えば、1人暮らしを考えているが、観光地近くの駅チカの物件の少し大きめな家を借りて、その空いた部屋にAirbnbを使い稼ぐことは可能。これであれば又貸しには当てはまらない。
最初の部屋代金の3倍は稼げるといったことは稼働率がほぼ100％に近い状況で、立地などの条件が良い場合で尚且つ家主がその家に住んでいるという状況でなら、家賃の3倍までなら稼ぐことは可能。しかし、Airbnbを使っている人全てがそれを可能であるわけではない。
所有物件が使われていない場合は少しでも稼働することによって、稼ぐことはできる。
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